Conseils pour le bon déroulement de la location
Le bon déroulement d’une location passe par le respect des droits et obligations de chacun, aussi bien du propriétaire que du locataire.
QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE ?
Le propriétaire doit :
-délivrer la chose louée ;
-entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée ;
-en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du contrat (le logement et ses équipements doivent être exempts de risques pour les occupants),
-ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ;
-délivrer des quittances de loyer lorsque le locataire le demande ;
-déclarer sa location au service des contributions directes.
QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?
Le locataire est tenu :
-de payer le loyer et les charges récupérables (vous trouverez la liste de ces charges annexée au modèle de contrat de bail proposé par l’IC. Cette liste est limitative) ;
-user de la chose louée « en bon père de famille » c’est-à-dire en y faisant attention comme si le logement lui appartenait ;
-d’effectuer les réparations locatives, de prendre à sa charge l’entretien courant et les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat de location ; -de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; -s’assurer contre les risques locatifs.
LE LOCATAIRE A-T-IL LE DROIT DE DECORER LE LOGEMENT QU’IL LOUE SELON SON GOÛT ?
Le locataire est libre d’aménager le logement qu’il loue. Il peut donc accrocher des tableaux aux murs, peindre ou tapisser à son goût, sans en demander l’autorisation à son bailleur. Il peut également poser des placards. Mais il n’a pas le droit de faire transformer les lieux sans autorisation du bailleur (par exemple : transformer une chambre en cuisine, installer une véranda…). Le locataire qui transforme les lieux loués sans autorisation s’expose à devoir remettre les lieux en l’état.
EXEMPLE DE COURRIER
Madame, Monsieur,
Vous m’avez fait parvenir la régularisation des charges pour l’année passée, d’où ressort que je vous devrais (…) Fcfp. Ce montant m’étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1er cas) de me donner le détail de ces charges en détail (ménage, ascenseur…) comme la loi le prévoit.
(2e cas) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3e cas) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.
(Signature)
L’ENTRETIEN ET LES REPARATIONS
Lors d’une location, on se demande souvent qui doit payer telle ou telle réparation. Au locataire ou au propriétaire ? Pour simplifier les choses, tout ce qui est important et tient à la structure du logement est à la charge du propriétaire (réparations des toitures, des murs…). Les réparations correspondant à l’usage courant de la chose sont du ressort du locataire.
QU’EST-CE QUI EST A LA CHARGE DU LOCATAIRE ?
Pour les locations meublées, selon la jurisprudence locale, le locataire doit :
- effectuer les travaux de réfection de la peinture lorsqu’elle tend à rendre le local plus agréable : - réparer les dégradations résultant d’un défaut d’entretien ; - faire la propreté des lieux à son départ ; - prendre en charge la réfection du revêtement du sol ; - réparer les meubles… Dans le cadre d’une location non meublée, la liste des réparations locatives est établie par un décret qui se trouve annexé au modèle du contrat disponible à l’IC ou sur son site Internet. Cette liste n’est cependant pas limitative. Aussi, si une situation n’est pas clairement résolue par le décret, il faut raisonner par analogie, en retenant deux principes : - lorsque le décret cite comme locatives les menues réparations d’un équipement ou le remplacement de certains de ses éléments, il exclut le remplacement de l’équipement lui-même. - Pour qualifier une réparation de « menue » ou « grosse », on retiendra le critère du coût : une menue réparation est une réparation d’un coût peu élevé.
QU’EST-CE QUI EST A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE ?
Le propriétaire aura, quant à lui, à sa charge : la réparation de la toiture, des murs et des placards, la réfection du système d’évacuation des eaux usées; le remplacement des meubles et appareils rendus hors d’usage par la vétusté… Le bailleur doit également remplacer les équipements hors d’usage, il ne peut décider de les supprimer car sinon il y aurait changement de la « forme de la chose louée ». Or, selon l’article 1723 du Code civil, « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ».
MON LOCATAIRE NE VEUT PAS ME MONTRER SES JUSTIFICATIFS D’ASSURANCE ET JE PENSE QU’IL N’EST PAS ASSURE. COMMENT L’Y OBLIGER ?
Il faut lui rappeler qu’un locataire doit obligatoirement assurer son logement et s’il ne le fait pas, il risque l’expulsion. Ensuite, s’il ne répond pas, vous lui ferez parvenir un commandement par huissier. Il aura un mois pour prendre une assurance et vous en présenter les justificatifs. S’il ne le fait pas, son contrat de location sera automatiquement résilié.
EXEMPLE DE COURRIER
Madame, Monsieur,
Je vous ai informé à plusieurs reprises que le chauffe-eau de mon logement est hors d’usage depuis la (date) et n’est pas réparable. Je suis donc sans eau chaude depuis cette date, ce qui me cause un préjudice certain. C’est pourquoi je vous demande de remplacer ce chauffe-eau dans les plus brefs délais. Sans réponse de votre part dans les huit jours, je me verrai contrat(e) de porter notre différend devant le tribunal de 1ère instance. Et je demanderai alors non seulement l’exécution des travaux, mais également des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance que je subis.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.
(Signature)
La météo des prix
le 25/05/2010
Cuisses de poulet en caissettes
30 lbs - 13,62 kg
Prix maximum constaté :
2850 FCP
Prix minimum constaté :
2150 FCP
L'institut de la consommation garde un oeil sur certains prix pratiqués en Polynésie.
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