Résiliation du bail (meublés)
Tout ce qu'il faut savoir sur la résiliation d'un bail pour une location d'habitation meublée (résiliation par le propriétaire ou le locataire, droit de reprise).
Sources réglementaires :
- Délibération n°62-35 du 18 mai 1962 portant réglementation des loyers des locaux à usage d'habitation ; Code Civil : articles 1708 à 1762
Dans le cas d'une location meublée, les parties peuvent librement convenir de la durée du bail, qu'elle soit déterminée ou indéterminée. A défaut de contrat écrit, le bail est réputé conclu à durée indéterminée. En principe, le bail prend fin à la date convenue par les parties. Mais sa résiliation anticipée est toujours possible. Toutefois, la réglementation, la jurisprudence et éventuellement votre contrat organisent la rupture du contrat.
Résiliation par le propriétaire
La délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 précise que le locataire a droit au maintien dans les lieux mais fixe aussi les conditions du droit de reprise par le propriétaire (que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée).
Le propriétaire peut mettre fin au contrat notamment dans les cas suivants:
- • L'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ;
- • Le propriétaire souhaite exercer son droit de reprise ;
1 - L'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles
Dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations principales , et notamment le paiement du loyer, celui-ci rompt unilatéralement le contrat. Dans pareil cas, le propriétaire a la possibilité d'agir en justice à l'encontre du locataire défaillant en introduisant au choix, soit:
- • une action en paiement
- • une action en résolution pour inexécution
- • une action en résiliation du bail
- • demande d'expulsion du locataire qui refuse de quitter les lieux alors qu'il est déchu de tout titre d'occupation.
Dans le cas où une clause résolutoire a été insérée au contrat , le propriétaire pourra adresser au locataire par lettre simple ou recommandée, un commandement de payer voire une sommation de payer par voie d'huissier, indiquant qu'il fait usage de la clause résolutoire. Le locataire dispose alors d'un délai dont la durée est fixée par ladite clause, pour exécuter son obligation.
A l'expiration de ce délai, si le commandement ou la sommation est resté infructueux, le propriétaire pourra demander au juge du Tribunal de Première Instance ou au juge des référés, l'application de la clause résolutoire. De plus, il pourra demander au juge des référés de rendre une ordonnance d'expulsion à l'encontre du locataire qui refuse de quitter les lieux.
Le propriétaire fait l'avance des frais d'huissier et de justice, mais leur remboursement est possible dans la mesure où il aura été prévu par le contrat ou prononcé par une décision de justice.
Si la clause résolutoire n'apparaît pas dans le contrat ou en l'absence de tout contrat de bail, dans ce cas, le propriétaire devra obligatoirement s'adresser au juge du fond pour obtenir la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés, après avoir préalablement mis en demeure le locataire de régler sa dette.
2 - L'exercice du droit de reprise
La délibération de 1962 prévoit deux motifs justifiant l'exercice du droit de reprise:
Le propriétaire souhaite habiter sa maison ou la faire habiter par ses proches .
Dans ce cas, il doit donner congé par acte d'huissier au locataire en respectant un délai de préavis de six mois. Les bénéficiaires de la reprise sont le propriétaire, son conjoint, ses ascendants ou descendants directs ou ceux de son conjoint.
Le propriétaire qui exerce son droit de reprise doit faire occuper les locaux ou les faire occuper par ses proches dans un délai de deux mois et pendant deux ans. A défaut, le locataire injustement évincé pourra lui demander le versement d'une indemnité correspondant au montant annuel du loyer.
Le propriétaire souhaite faire reconstruire sa maison ou lui apporter des modifications justifiant son évacuation .
Pour obtenir le départ du locataire, le propriétaire doit envoyer un préavis de six mois par voie d'huissier indiquant le motif de la reprise et portant référence à la décision autorisant les travaux.
Une fois les lieux vacants, le propriétaire est tenu de commencer les travaux dans les 3 mois sous peine des pénalités vues dans le cas précédent.
Résiliation par le locataire
On doit faire une distinction selon qu'il s'agit d'un bail à durée déterminée ou à durée indéterminée.
En effet, dans le cas d'un contrat à durée déterminée , la rupture anticipée est exceptionnelle. Elle ne peut intervenir que d'un commun accord des parties ou en cas de force majeure (article 1148 du code civil) rendant totalement impossible l'utilisation des lieux loués.
En revanche, lorsqu'un contrat a été conclu pour une durée indéterminée ou en l'absence de contrat écrit, le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant toutefois un délai de préavis fixés par l'usage des lieux (article 1736 du code civil). L'usage des lieux a fixé le délai de préavis à un mois (jurisprudence locale).
En cas de départ anticipé du locataire ou d'inexécution de ses obligations contractuelles (ex.: il ne paie pas ses loyers), le propriétaire pourra faire jouer la clause résolutoire insérée au contrat ou contraindre celui-ci à exécuter ses obligations sur le fondement de l'article 1184 du code civil, grâce à une décision ayant force exécutoire (ex.: une injonction de payer ou un jugement donnant droit à une demande en paiement introduite par le propriétaire) ou alors demander la résolution judiciaire du contrat avec dommages et intérêts.
Le refus de renouvellement du contrat
Le locataire peut renoncer au bénéfice du renouvellement du bail comportant une tacite reconduction, dans ce cas, il doit en informer son propriétaire par lettre recommandée(ou selon la procédure indiquée au contrat) en respectant un délai de préavis d' un mois ou deux (selon les dispositions contractuelles) avant l'expiration du bail.
NB : Lorsque le congé est à l'initiative du propriétaire, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Il peut donc quitter les lieux avant l'expiration du délai de 6 mois et sans pénalités.
Mais si l'initiative du congé vient du locataire, il sera tenu de payer ses loyers jusqu'à la fin de son préavis même s'il rend les clés avant, et sauf si le logement se trouve occupé par un autre locataire en accord avec le bailleur.
ATTENTION :
En aucun cas, le locataire ne pourra imposer au propriétaire la compensation des derniers mois de loyers par la "caution". De même, le propriétaire ne saurait se réserver le droit de conserver la "caution" pour pénaliser le locataire qui aura donné congé en cours de bail.
La météo des prix
le 25/05/2010
Cuisses de poulet en caissettes
30 lbs - 13,62 kg
Prix maximum constaté :
2850 FCP
Prix minimum constaté :
2150 FCP
L'institut de la consommation garde un oeil sur certains prix pratiqués en Polynésie.
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