Logements intermédiaires
Tout ce qu'il faut savoir sur les logements intermédiaires. Qu'est-ce qu'un logement intermédiaire, démarche du promoteur, agrément, les types de contrat.
Face au développement des offres d’accès à la propriété en « logements intermédiaires », l’Institut de la Consommation souhaite attirer l’attention des futurs acheteurs sur la nature de ce dispositif et proposer quelques conseils pratiques.
QU’EST-CE QU’UN LOGEMENT INTERMEDIAIRE ?
Le dispositif de « logements intermédiaires » a été mis en place pour répondre aux besoins des ménages aux revenus moyens, n’ayant ni accès aux logements dits de « standing », ni aux logements de type « OPH ».
Aussi, les logements intermédiaires sont uniquement des programmes de construction lancés par des promoteurs privés qui bénéficient de mesures de défiscalisation.
Seules les constructions OPH sont initiées et financées par le gouvernement de Polynésie française.
COMMENT ÇA MARCHE DU COTE DU PROMOTEUR ?
Attention : il s’agit d’une présentation simplifiée de la procédure, quelques cas particuliers pouvant exister.
Le promoteur monte un dossier détaillé de son projet d’investissement qu’il dépose auprès de la commission consultative des agréments fiscaux. Cette commission examine les caractéristiques du projet selon différents critères (avantages / inconvénients de l’investissement proposé en matière d’emploi, d’environnement, d’opportunité économique et budgétaire…) et rend un avis favorable ou défavorable.
Le projet est ensuite soumis à l’agrément du Président du Pays qui accorde (ou non) au promoteur un crédit d’impôt pour investissement et une aide à l’exploitation.
L’agrément est formalisé en arrêté (appelé « arrêté PR ») publié au JOPF et est accompagné (selon la nature du projet) de mentions complémentaires : le nombre de logements, leur localisation (la commune), le montant maximal du loyer mensuel selon la surface du logement, le prix de vente maximum par m²…
COMMENT ÇA MARCHE DU COTE DU PARTICULIER ?
Les différents types de contrat
Pour bénéficier d’un logement intermédiaire, il existe 3 types de contrat :
Le contrat d’accession directe à la propriété
Le contrat de location avec option d’achat
Le contrat de location simple
Contrat d’accession directe à la propriété et contrat de location avec option d’achat
Avantages
Dans le cadre de l’acquisition de ce type de logement, le pays a mis en place une mesure fiscale pour faciliter l’accession à la propriété. Ainsi, les frais de notaire sont réduits : suppression des droits d’enregistrements et réduction des droits de transcription à 1%.
Conditions
Les revenus moyens du foyer calculés sur les 6 derniers mois (hors prestations familiales) doivent être compris entre :
- 125 000 et 350 000 F CFP nets pour un ménage composé d’une seule personne ;
- 125 000 et 450 000 F CFP nets pour un ménage composé de plus d’une personne.
Cette condition est contrôlée par le Ministère du logement et des Affaires foncières
Le logement doit être destiné à l’habitation principale
Ne pas être et ne jamais avoir été propriétaire d’un bien immobilier
Particularité du contrat de location avec option d’achat
Au même titre que le contrat d’accession directe à la propriété, ce type de contrat permet de devenir propriétaire du logement au bout de 6 années (généralement).
Attention cependant à bien lire les clauses du contrat qui doit détailler les modalités de l’acquisition au terme des 6 années de location (montant à verser, frais annexes…).
Veillez à ce que le contrat de location et la promesse de vente soient signés par la société propriétaire du logement. Lisez bien la désignation de la « partie » avec laquelle vous signez le contrat. (situé au début du contrat)
Contrat de location simple
Le contrat de location simple est généralement proposé sur 6 ans. Il ne vous garantit pas une accession à la propriété du logement à la fin de la période de location. En effet, s’agissant d’un bail classique d’habitation, le bailleur (le propriétaire) peut résilier le contrat de location (sous certaines conditions) et vous demander de libérer le logement.
Tous les loyers déjà versés seraient perdus : on est donc bien loin de l’accession à la propriété !
QUELQUES CONSEILS PRATIQUES
Ne déposez jamais de chèque avant de signer un contrat préliminaire : Vous devez d’abord connaître l’ensemble des conditions d’accès à la propriété (échéances mensuelles, prix du logement, soulte à payer (frais de notaire), frais annexes, modalités de retrait en cas de modification du projet) et les modalités de la procédure (contrôle du respect des conditions d’éligibilité, pénalités éventuelles en cas de fausse déclaration, durée de conservation du bien).
Préférez plutôt un prestataire qui a déjà réalisé un programme : Demandez le nom et la localisation des précédents programmes et allez sur place vous rendre compte de la qualité de la construction et connaître les problèmes rencontrés (finitions bâclées, fosse septique sous-dimensionnée, défaut d’étanchéité…) en vous renseignant auprès des résidents ou du syndic.
Demandez à voir les plans du logement et n’hésitez pas à vous rendre sur le terrain : Vérifiez l’orientation des logements pour éviter de mauvaises surprises.
Vérifiez que le constructeur possède les assurances nécessaires à la couverture des garanties suivantes :
- la garantie de parfait achèvement (1 an) qui couvre la réparation de défauts signalés au cours de cette période
- la garantie biennale (2 ans) qui assure le bon fonctionnement des équipements du bâtiment pendant une durée minimale de 2 ans : installations communes, cloison, revêtement de sol, défaut de fonctionnement d’un chauffe-eau, d’un interphone, d’une ventilation…
- la garantie décennale (10 ans) qui couvre les non façons (oublis d’éléments de la construction) et les malfaçons (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut d’isolation phonique, fissures…)
- Evitez de signer devant notaire, ce que l’on appelle un « contrat avec indemnité de dédit ». Cet écrit vous engagerait et vous devriez payer des indemnités si vous décidiez de renoncer à l’acquisition du logement.
- Si vous répondez aux critères de revenus et souhaitez être propriétaires, préférez l’accession directe à la propriété plutôt que la location avec option d’achat.
L’ACQUISITION D’UN LOGEMENT est un investissement à long terme. Avant de signer, prenez le temps de lire vos contrats et n’hésitez pas à demander des précisions et à les noter dans le contrat.
La météo des prix
le 25/05/2010
Cuisses de poulet en caissettes
30 lbs - 13,62 kg
Prix maximum constaté :
2850 FCP
Prix minimum constaté :
2150 FCP
L'institut de la consommation garde un oeil sur certains prix pratiqués en Polynésie.
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